Il-Ligi Inġusta tal-Kera f’Malta

Il-Gvern tar-Repubblika ta' Malta, stat membru tal-Unjoni Ewropea, qed jikser id-drittijiet ta’ grupp żghir ta’ ċittadini billi jġegħelhom jikru l-proprjetajiet taghħom b’rati ferm aktar baxxi minn dak li ċittadini oħra qegħdin jaqilgħu fis-suq. Il-Qorti Ewropea fil-Kaz ta’ Buttigieg et vs Malta; Applikazzjoni Nru 22456/15 (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-188275) iddikkjarat li f'sitwazzjoni fejn il-predeċessur fit-titolu tal-applikanti kien għexieren ta' snin qabel daħal konxjament fi ftehim ta' kera b'restrizzjonijiet rilevanti (speċifikament li tista’ tiżdied il-kera jew tintemm il-kera), dan ma setax f’dak iż-żmien ikollu idea cara fuq l-inflazzjoni fil-prezzijiet tal-proprjeta’ fid-deċennji tas-snin ta’ wara.

Il-Qorti ddikjarat ukoll li barra minnhekk, dawk l-applikanti, li kienu wirtu proprjeta’ li kienet diġa ġiet soġġetta ghal kera, ma kellhomx il-possibbilta’ li jiffissaw il-kera huma stess (jew li jtemmu l-ftehim liberament). Minn dan isegwi li ma setax jingħad li rrinunzjaw ghal kwalunkwe dritt f'dan ir-rigward. Għaldaqstant, il-Qorti sabet li r-regolamenti tal-kontroll tal-kera u l-applikazzjoni taghhom f’dawk il-kazijiet kienu jikkostitwixxu indħil fid-dritt tal-applikanti (bħala sidien) li juzaw il-propjeta’ tagħhom kif jixtiequ huma.

 

L-Istorja ta’ l-inġustizzja

 

Sa żmien il-gwerra kien iktar komuni ghan-nies li jikru flok jixtru proprjeta’. Il-ligi tal-1931 intitolata "Reletting of Urban Property (Regulation) Chapter 69" oriġinarjament ġiet promulgata biex tizgura provvista decenti ta' djar bi prezzijiet raġonevoli. Minħabba li d-domanda ghal propjetajiet kienet għolja, il-gvern ta’ dak iz-zmien, permezz ta dan ir-regolament ried li propjetajiet vakanti jiġu mgħoddija lil dawk li riedu dar. Ġie stabbilit Bord tal-Kera li nghata d-dritt li jfittex proprjetajiet vakanti u jikrihom. Is-sena 1914 intgħazlet bħala linja bażi għall-iffissar ta' kera ġusta.

 

Ħafna sidien li kellhom propjetajiet vakanti spiċċaw sfurzati jikru l-proprjetajiet vakanti tagħhom. Kienet prattika komuni ghal persuni li jheddu lis-sidien ta' proprjetajiet li jekk ma jikrulhomx jew ibiegħulhom il-propjeta’ jirrapurtawhom lill-Bord tal-Kera u dan tal-aħħar kien idaħħal lil min irid hu. Ħafna sidien spiccaw biegħu jew jikru l-propjeta’ kontra qalbhom.

 

Wara t-Tieni Gwerra Dinjija, l-ekonomija u s-sitwazjoni soċjali tal-pajjiż bdew jitjiebu. Il-gvernijiet ta' dak iż-żmien ġadmu sabiex il-provvista tal-akkomodazzjoni soċjali tiżdied. Inħargu numru ta’ ordinanzi relatati mal-ligi tal-1931. L-Ordinanza dwar id-Djar (Kontroll) tal-1959 kienet waħda li ppermettiet lis-sidien jerġghu jiksbu l-proprjetajiet tagħhom lura meta jiskadi l-ftehim ta' enfitewsi temporanja. Għalhekk dan sar it-tip ta' kuntratt ta' kiri li s-sidien bdew jippromulgaw mal-kerrejja. Kemm sid il-propjeta kif ukoll l-inkwilin kienu konxji li mal-iskadenza tal-perjodu speċifikat fil-kuntratt, il-proprjeta’ terga' lura ghand is-sid vakanti u libera.

 

Bl-Ordinanza tal-1979, il-Gvern għamel inġustizzja kbira mas-sidien tal-propjetajiet mikrija meta annulla l-klawsola tal-iskadenza tal-kuntratti miftiehma minn qabel u jekk il-kerrej kien cittadin Malti ma setax jitkeċċa u s-sidien kienu pprojbiti milli jaġġustaw il-kirjiet jew ibiddlu l-kundizzjonijiet fil-kuntratt tal-kiri. Wieħed irid jiftakar li skond il-kuntratt originali l-kirja kella tkun terminata skond il-ftehim oriġinali. Din l-amenda qerdet kwalukwe pjan li sidien kellhom rigward il-propjeta’ tagħhom meta din kellha tiġi f'idejhom. Inġustizzja kbira oħra kienet li sar possibbli għall-qraba tal-kerrej li jirtu l-kera b’kundizzjonijiet identiċi għall-kerrej oriġinali.

 

Fl-1995, il-gvern għadda leġislazzjoni biex jilliberalizza s-suq tal-kera. Pjuttost milli tippromulga leġislazzjoni li fiha s-sidien kollha jkunu ttrattati ndaqs, din il-leġislazzjoni kienet tapplika ghal kuntratti ġodda ta' wara l-1 ta’ Ġunju 1995. Għaldaqstant għall-kirjiet ġodda ta’ wara Gunju 1995, il-partijiet setgħu jinnegozjaw skond il-prezz tas-suq, jaqblu fuq it-tul tal-kirja, kif ukoll jaqblu fuq klawsoli li jipprojbixxi s-sottokiri. Il-kuntratt li kien ikun maqbul bejn il-partijiet kollha seta' jinkludi klawsoli biex jiġu aġġustati r-rati. Dawn l-avvanzi ma kienux japplikaw għal kirjiet ta’ qabel 1995. Infatti s-sidien baqgħu marbutin ma’ rati  stabbiliti snin qabel, u ma kellhom l-ebda protezzjoni kontra s-sottokiri jew it-trasferiment awtomatiku lill-qraba tas-sid oriġinali bl-istess kundizzjonijiet ta' ħafna snin qabel.

 

Revizzjoni tal-ligi daħlet fis-seħħ fl-2009 u saret amenda fejn il-kirjiet tal-1931 ma setgħux jiġu estiżi iktar għan-neputijiet tal-inkwilin oriġinali, iżda ma ndirizzatx dawk il-proprjetajiet li sa dak iż-żmien kienu diga’ għaddew għand in-neputijiet tal-inkwilini oriġinali. B'din il-leġislazzjoni jfisser li hemm sidien ta’ propjetajiet li m’humiex sejrin jieħdu pussess tal-propjeta’ tagħhom qabel is-seklu li jmiss. Illum jeżistu sidien li qatt ma kellhom il-possibilita’ li jaċċessaw il-proprjetajiet tagħhom fi stat vakanti u għal xi whud mhux sejra tiġri f'ħajjithom.

 

Għaliex il-liġi tal-Kera Maltija hija inġusta?

 

Il-legizlazzjoni ta' l-1995 ħolqot anomalija minħabba li kienet tiddiskrimina bejn is-sidien ta' qabel u ta' wara l-1995; tiffavorixxi b’mod ċar lil dawn tal-aħħar filwaqt li tgħabbi lil tal-ewwel b’responsabbiltajiet li għandhom jinġarru mis-soċjeta’ kollha kemm hi u mhux minn grupp immirat ta’ nies.

 

Inġustizzja saret wkoll fir-rigward tal-inkwilini. Dawk f'kirjiet ta' qabel l-1995 baqgħu jibbenefikaw b'mod ċar ħafna aktar minn dawk li fil-kirjiet ta’ wara 1995 kellhom iħallsu r-rati tas-suq. Il-firxa ta’ benefiċċji għall-kerrejja ta’ qabel l-1995 ġiet aggravata aktar minħabba li aħwa, tfal u neputijiet wirtu benefiċċji mhux mogħtija lill-inkwilini oħra li daħlu f'kuntratt ta' kera wara l-1995.

 

Preġudizzju legali ieħor kontra s-sidien ta’ qabel l-1995 kienet ordinanza li annullat enfitewsi temporanja miftehma minn qabel. Għall-finijiet u l-iskopijiet kollha, kienet liġi fuq stil dittatorjali li injorat kompletament kwalunkwe pjan u aspirazzjoni li sidien seta’ kellhom għall-proprjeta’ tagħhom wara t-tmiem tal-kuntratt li kienu għamlu oriġinarjament.

 

Sidien huma l-vittmi

 

Mill-appell Nru 22/19 GM (Joseph Grima, Georgina Grima, u Doreen Grima v. L-Avukat Generali u Lawrence Aquilina u Iris Aquilina) proprjeta’ stmata minn perit maħtur mill-qorti li tiswa Euro 275,000 kienet qed taqla' lis-sidien Ewro 205 fis-sena minħabba li l-kera ma setgħetx tigi aġġustata. Barra minn hekk, dan l-ammont huwa ntaxxat, li jfisser li l-qligħ nett għas-sidien huwa saħansitra inqas.

 

Filwaqt li l-ammont mill-kirja kien ibbazat fuq il-livel ta' għixien ta’ għexieren ta’ snin qabel, kull persuna li wirtet it-tali proprjeta’ kellha tħallas taxxa fuq il-wirt tal-proprjeta’ (denunzja) fuq il-valutazzjoni attwali tal-proprjeta’ ibbażata fuq is-suppozizzjoni li hija vakanti.

 

Bħalma hija l-prassi, it-tiswijiet strutturali kollha jitħallsu mis-sidien. Sidien li qegħdin idaħħlu kirja skond is-suq qegħdin jgħamlu provizzjonijiet għal dan. Fir-rigward ta' sidien b'kirjiet ta' qabel 1995 il-liġi tippermetti żieda ta’ 6% fuq il-kera bazi. Għal kera bazi ta' Euro 185 dan ikun jammonta għal Euro 11.10. Ħafna sidien jiddeċiedu li ma jagħmlux it-talba għal żieda fil-kera għaliex l-ispejjeż professjonali ta’ assistenza legali kif ukoll dawk ta’ arkitett jispiċċaw jiswew ħafna aktar mill-kirja. Wieħed irid jiftakar li dawn huma propjetajiet qodma li ġew mibnija meta l-materjal u t-teknika tal-kostruzzjoni kienu inefficjenti u fragli kkomparati mal-binjiet tal-lum. Spiża waħda bħal din tista' facilment taqbeż l-ammont ta’ 25 sena kirjiet.

 

Sors https://www.centralbankmalta.org/site/Subscriber%20Categories/Real%20Economy%20Indicators/house_prices.xls?rnd=20201212002502

 

Sidien milquta mil-leġizlazzjoni ta’ qabel l-1995 mhumiex il-verzjoni Maltija tal-biljunarji Bill Gates, Jeff Bezos jew Elon Musk. Dawn huma nies li fil-maġġoranza assoluta tagħhom jaqgħu fil-faxxa tas-soċjeta ta' dħul baxx u medju. Ħafna minnhom akkwistaw jew wirtu proprjetajiet li oriġinarjament inxtraw għexieren ta’ snin ilu. Kif jidher fit-tabella, il-prezz tal-propjeta’ immobbli ta’ dak iz-zmien kien frazzjoni tal-prezz tal-lum. Dawn huma nies li jgħixu stil ta’ ħajja medja. Ulied dawn in-nies kellhom jiddejnu jew iħallsu rati ta’ kera kummerċjali għall-abitazzjoni tagħhom. Dawn huma nies li jista' jkollhom proprjeta’ zgħira mal-baħar iżda ma jistgħux igawduha.

Jekk dawn is-sidien ikollhom bżonn finanzi minħabba ċirkustanzi f’ħajjithom, ma jistghux jiddependu fuq il-valur attwali tal-proprjeta għax huwa baxx ħafna. L-ekwita ta' kwalunkwe propjeta b'inkwilin li ma jistax jitneħħa u li qed iħallas rati iffissati għexieren ta’ snin qabel hija baxxa ħafna. Hemm kazijiet, ħafna minnhom mhux dokumentati, fejn sidien kienu sfurzati li jbigħu dawn il-proprjetajiet bi prezzijiet verament redikoli għax ikunu issikkati minn xi sitwazzjoni fejn ikollhom bżonn finanzi, per eżempju, sabiex jgħinu lil uliedhom, ikopru l-ispejjeż medici, jiffinanzjaw proġett jew biex ikopru l-ispejjez relatati mall-proprjeta’ nnifisha. Eżempji ohra ta’ spejjez kbar relatati mal-propjeta’ nnifisha huma dawk relatati ma’ taxxi fuq il-wirt jew sabiex isiru tiswijiet strutturali. Hemm bosta stejjer ta’ inkwilini li meta jindunaw li stat li fih jinsab is-sid iwaqqgħu l-prezz għal valuri redikoli. Fil-lingwa tagħna m’hemmx kelma li tiddeskrivi dan l-att, imma kieku kien il-kontra u jirrigwardja self ta’ flus, dan kien faċilment jiġi klassifikat bħala użura.

Sidien li qed jixjieħu li s-sors tad-dħul taghħom huwa minn pensjoni biss, m'ghandhomx is-saħħa finanzjarja, fizika u mentali biex jiġġieldu kontra l-inkwilini. M'hemm l-ebda dokument uffiċċjali li jiddeskrivi dawn l-avvenimenti minħabba li, minn perspettiva legali, il-kuntratt kien volontarju u ma jiddokumentax il-ġustifikazzjoni għalfejn xi ħaġa tinbiegħ bi prezz redikolu. 

 

Il-mod it-tajjeb biex tiggverna

Il-gvern m'għandux jara lis-sidien ta’ qabel l-1995 bħala għedewwa. M'għandux jipprova jbiddel l-opinjoni pubblika sabiex tkun kontrihom u m'għandux jgħid lill-inkwilini li jgħixu fi proprjetajiet bħal dawn li jekk is-sidien jippruvaw ifittxu rimedju legali, il-gvern se jġorr l-ispejjez legali tagħhom jew kif preżentament qed jigri li l-gvern qed iħallas ghal kwalunkwe penali imposti kemm minn qrati lokali kif ukoll minn dawk Ewropej.

 

Il-gvern għandu jieqaf jipprova jbiegħ l-istorja li dawk li bħalissa jokkupaw il-proprjetajiet huma vittmi. Wieħed irid josserva li proporzjon minnhom mhumiex l-inkwilini oriġinali izda sempliċement wirtu ħaġa tajba għad-detriment ta’ membri oħra tas-soċjeta’ u qed jabbużaw minn deċiżżjoni inġusta. Osservanza oħra hija li mill-1995 (u f'ħafna każijiet qabel din id-data) dawn l-inkwilini, bħal kważi kull membru ieħor tas-soċjeta, setgħu ppjanaw il-futur tagħhom  permezz ta’ xoghol u sagrifiċċju minflok ma ddependew fuq gvern li jabbuża membri oħra tal-istess soċjetà sabiex imantnuhom. L-aħħar osservanza hija li, kif diġà ġie rikonoxxut f’ħafna sfidi legali, is-sidien li kellhom kellhom tiġdid awtomatiku ta’ tmiem kuntrattwali ta' kiri huma l-vittmi ta' leġiżlazzjoni inġusta u dan jikkostutwixxi abbuż.

Il-gvern jipprova jiġġustifika l-imġieba tiegħu huwa li jqiegħed lis-sidien f’dawl ikrah u jipproġetta lill-inkwilini bħala "romol xjuħ u fraġli".  Filwaqt li dan mhuwiex veru, fl-1959, l-1979 u l-1995 ħafna minn dawn kienu ghadhom zgħar, virulenti u fl-aħjar ta’ ħajjithom.

U jekk dawn l-inkwilini xjieħu, allura s-sidien ma xjieħux ukoll?

Jekk il-gvern jirrispetta verament il-membri kollha li jiffurmaw is-soċjetà Maltija għandu jiżviluppa proġetti ffinanzjati permezz ta’ tassazzjoni ekwa fuq il-popolazjoni kollha u mhux jabbuża minn subsett tas-soċjetà li qed jispetta li jaghmlu dak li suppost qiegħed jagħmel huwa.

 

 

Konklużżjoni

Huwa ċar li l-gvern Malti m’għandu l-ebda intenzjoni li jipprova jirranġa din l-inġustizzja. Is-sidien maqbuda f'din l-inġustizzja għandhom bżonn jorganizzaw ruħhom biex jiġġieldu għad-drittijiet tagħhom. Dawk li għandhom ir-riżorsi għandhom jikkontestaw fil-qrati varji. Irrispettivament mir-riżorsi ta kull individwu, jeħtieġ li titwaqqaf u tiġi appoġġata assoċjazzjoni biex tirrappreżenta lis-sidien. Din l-organizzazzjoni għandha tkun kapaċi tħares lejn l-għażliet li jistgħu jittieħdu, tidderieġi kampanji koordinati u timbotta l-kawża fuq livell Ewropew.

Huwa xieraq li wieħed jikkonkludi bl-Artikolu 1 tal-Protokoll Nru 1 tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem (https://www.echr.coe.int/Documents/Guide_Art_1_Protocol_1_ENG.pdf). Dan l-artikolu ġie msemmi f'ħafna każijiet tal-qrati Maltin u jgħid li “Kull persuna kemm fiżika u kif ukoll morali għandha d-dritt li tgawdi ħwejjiġha bil-kwiet”.